《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定了，“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”，但就何种情形属于“不可归责于当事人双方的事由”并未做进一步规定，司法实践中常做以下处理：

一、属于不可归责于当事人双方的事由。

1、开发商承诺首付比例具体数额，但在签订正式合同时提高了比例，属于开发商违约；认购协议约定了明确的首付比例，但是在签订正式合同时，银行降低了贷款比例，则属于不可归责于当事人双方的事由。

2、所认购的预售商品房，开发商未告知土地使用年限，远低于普通购房者正常的预期，导致未能签订正式合同的，则属于不可归责于当事人双方的事由。

3、由于认购书对户型通常不做明确约定，因此购房人就商品房户型与样板房户型不一致时，在与开发商协商未果的情况下，导致未签订商品房买卖合同的，属于不可归责于当事人双方的事由。

4、认购协议未明确约定签订正式房屋买卖合同的时间，但因开发商出售的房屋不具备销售条件的时间超过消费者合理预期，导致房屋买卖合同不能订立的，属于不可归责于当事人双方的事由。

二、不属于不可归责于当事人双方的事由。

1 在《认购协议》中双方约定了以按揭的方式支付房款，但双方未能在签订商品房买卖合同中就首付比例达成一致的，导致未能签订正式合同的，此种情形不属于不可归责于当事人双方的事由。

2. 房产开发公司的销售人员以其个人名义开具的收款收据，对认购协议中房屋单价进行了变更。开发商不予认可并拒绝签订买卖合同的，此种情形不属于不可归责于当事人双方的事由。