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2018学法丨农村房屋买卖合同效力的认定--方其先律师
发布时间: 2018-09-14来源: 东友头条号 浏览:
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案例:
       王某是北京市顺义区的一个农民,2007年5月王某与李某签订房屋买卖协议,约定王某将位于北京市顺义区的房屋(正房三间、厢房2间)转让给李某,价款为140000元。访协议上有村委会盖章,并且有村委会人员作为证人在协议上签字。王某为该村村民,李某为石家庄市市民。2009年10月李某将该房屋全部拆除并重建.
现王某和李某发生纠纷诉至法院要求李某归还其房屋。

        现在买卖农村房屋的现象特别普遍,如何认定农村房屋买卖合的的效力呢?

      答案是:以认定无效为原则,有效为例外。

      从现在农村房屋买卖合同来看,多数都是买卖地上建筑物和附属物,好像不是买卖宅基地。但实际上,房是建在地上,没有地就没有房,根据“房地一体”的原则,双方合同中虽然表面上交易对象是房屋,但实际上合同交易的标的物也包括房屋所对应的宅基地。房屋所有权发生了变化,直接导致宅基地的所有权也发生了变化。根据我国相关法律规定,农村的宅基地的所有权归集体经济组织,因此在处分该宅基地时房屋所有权人的处分权是受到限制的,即原则上房屋的所有权人为本集体经济组织成员。其主要法律依据就是《中华人民共和国土地管理法》,其他的是一些国家和地方政府的政策性文件,主要有国务院办公厅1999年5月6日印发的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》;2004年10月21日国务院印发的《关于深化改革严格土地管理的决定》。有些地方法院也作了一些相应的规定,如北京市高级人民法院2004年12月印发的《农村私有房屋买卖纠纷合同效力认定及处理原则研讨会会议纪要》及2006年印发的《北京市法院民事审判实务疑难问题研讨会会议纪要》中,均坚持遵守国家相应政策的原则。

      综上,本案法院判决王某和李某的房屋买卖合同无效。

      但是农村房屋买卖合同被判决无效后,后续如何处理呢。

      根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定,合同被确认无效后,因该合同取得的财产能够返还的应当尽量返还,不能返还或没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。

       本案中,王某和李某的房屋买卖合同被确认无效后,李某只能将房屋返还给王某,但这并不代表王某只返还给李某140000元就可以两清了。法院在处理合同无效的法律后果时,要全面考虑出卖人因土地或房屋升值,以及拆迁补偿所获得的利益,以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异所造成的损失等因素,综合平衡买卖双方的利益,避免因认定合同无效给其中一方当事人造成巨大的利益失衡。如房屋已进入拆迁程序的,可参照拆迁中确定的房地价值扣减原购房价后形成的差价确定,如涉案房屋未进入拆迁程序的,则可委托有资质的房地产评估机构对诉争房地现值作出评估,评估结果扣减原购房价后形成的差价可作为确定损失数额的参考依据。