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物权期待权能否排除强制执行——重大疑难案件研究中心就执行程序疑难问题展开研讨
发布时间: 2019-04-12来源:东友律师 浏览:
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       2019年4月12日,北京市东友律师事务所重大疑难案件研究中心组织案例研讨。大案中心主任刘欣慰律师、副主任徐晓峰律师、民商事业务委员会主任杨博玉律师、公司业务部付雪薇律师、房地产业务部牛雨师律师、徐菁菁律师、大案中心秘书长缪奇川律师、拓展部主管韩冰参加研讨。
 

 
       本案系一起案外人执行异议之诉案件。异议人与被执行人存在债权债务关系。被执行人通过协议的方式将数十套预售商品房以物抵债给异议人,双方就上述房屋签订了买卖合同,并进行了签约备案,但房屋未交付给异议人,也未办理产权登记。因该被执行人负有其他债务,法院在另案中裁定将包括上述房屋在内的价值一个多亿的房产以物抵债给其他申请执行人。异议人认为对上述房屋的执行侵犯了其合法权益,故以案外人身份就执行标的提出异议,后法院驳回该异议申请,异议人继而提起本诉。

       该案的主要争议为:
       涉案房屋签约备案至异议人名下能否使异议人获得足以排除强制执行的权利。
法院认为,签约备案不等同于预告登记,并不产生物权上的效力,且本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(以下简称“《执行复议规定》”)第二十九条规定之情形,故驳回了原告(异议人)的诉讼请求。
本案涉及以下两方面法律问题:
       一、预告登记。《物权法》第二十条规定:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。”根据该规定,权利人进行预告登记后,可以防止所有权人对不动产作出侵害其权利的处分。本案中,虽然原告对涉案房屋进行了签约备案,但因该签约备案不等同于《物权法》规定的预告登记,故未能产生阻却物权变动的效力。
       二、排除强制执行的条件。根据《物权法》第九条之规定,物权的设立需要经过登记,否则不发生物权效力。也就是说,即使购房人与开发商签订了房屋买卖合同,并支付了房款,在实际办理产权登记前,房屋仍然归开发商所有;这也就意味着,该房产仍然可以作为开发商的财产被强制执行。因此,如果单纯从物权经登记生效这一角度处理相关纠纷,则购房人将面临巨大风险;尤其是购买房屋用于自住的普通购房者,根本无法承受在支付巨额房款后无法获得房屋的风险。基于这一考虑,《执行复议规定》第二十九条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋;(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据该规定,虽然购房者尚未取得房屋所有权,但其对涉案房屋享有的合法权利足以排除强制执行。购房者对房屋享有的这一权利也被称为“物权期待权”。本案中,异议人购房并非基于自住,而是以物抵债的结果,因而未能获得法律的这一特殊保护。
与会律师结合本案当事人及法院观点,对本案涉及的多方面法律问题,尤其是与物权期待权相关的疑难法律问题进行了深入研讨和总结。