说法律事
开发商“霸占”小区地下车位，业主起诉竟被驳回，这事你怎么看？
发布时间： 2022-05-30
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东友头条号 浏览：
王先生是XX小区的一名业主，由于小区地下停车位的问题，最近他们业主正在和开发商打官司。
起因是小区本来有400多个停车位，但除了一开始新房出售时售出的219个车位外，小区剩余的200多个车位一直都是只租不售，这让小区很多的“老”业主都后悔当初没有早点下手。
业主们也找过开发商协商，但却被无情拒绝。
直到前段时间，业委会了解到房产出售后小区车位不一定归开发商所有，所以业委会决定联合全体业主起诉开发商要回车位的所有权。
【事件分析】
近年来，有关小区车位所有权的纠纷愈发激烈，网上也经常能看到一些被夸大了宣传的报道，但实际上，小区车位确实可能有部分归业主所有，但大多数情况下车位在未出售前都属于开发商所有。
此案法院经审理认为：开发商与业主签订的《商品房买卖合同》中已明确约定地下车库车位为开发商投资建设，其所有权属于开发商。根据《民法典》第二百七十五条，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。
然而涉案小区地下车位非小区公共配套设施，开发商可以通过约定方式确认权属，业主是否享有所有权应根据相应买卖合同或出售、赠与等合同关系或交易关系确认。开发商在与作为购房人的业主所签订的《商品房买卖合同》中明确约定：规划的车位、车库为出卖人所有权，出卖人有权采用单独出售或出租，该条款是针对地下车位的权属作出的约定，十分明确，毫无争议，在没有相反约定或证据的情况下，该约定合法有效。
在车位所有权发生争议时，对于没有约定或约定不明的，最高院的意见是根据车库车位的建设成本是否分摊到业主的购房费用中来确定。但在本案中，开发商与业主之间的约定十分明确，不存在“没有约定和约定不明的车位所有权发生争议”的前置条件，因此，无需再审查涉案车库车位的建设成本是否分摊到业主购房成本中。
且开发商提供了书面证据证实车位未计入公摊面积，不构成销售房屋时一并销售了车位。在开发商与业主签订的商品房买卖合同中，在附件二明确约定了公共部位与功用方分摊建筑面积的构成说明，详细载明了公摊的范围、计算方法，可以看出地下车库未计入公摊面积。另外，根据开发商提交的规划图，也完全能够证明涉案地下车位对应的地下建筑面积未计入公摊。
最终法院驳回了王先生等一众业主的诉讼请求，确定开发商为XX小区地下车库234个停车位的权利人。
【法律补充】
目前为止，在地下车位所有权确认纠纷中，法院裁判的结果显示，在地下车位所有权确认纠纷的43件案例中，100%判决归开发商所有；在地上停车位所有权纠纷的4件案例中，认定地上停车位占有共有部分归业主所有的3件，不宜由法院认定的1件。
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