【引言】

近年来，物业纠纷呈愈演愈烈的趋势，物业服务被业主们诟病繁多，但是物业服务到底差在哪？

其实一切问题的源头就在于物业公司没有依法履行自己的主要义务，随着业主对于物业服务的了解，越来越多的业主发现原来自家的物业公司有这么多的“小算计”，有些甚至已经侵犯了自己的实际权益，这让业主不得不拿起法律武器进行反击。

【未依法履行的4项主要义务】

1.服务义务

物业服务差是业主们吐槽物业的主要问题之一，而物业公司的主要义务或者说主要作用就是为小区提供服务，但有些物业公司为了节约成本，往往会在《物业服务合同》当中玩文字游戏或者在服务当中偷工减料，导致服务质量无法让业主满意。

根据我国《民法典》的相关规定，物业的服务义务包括按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

2.提醒、制止义务

物业不作为也是业主吐槽物业的问题之一，但我们需要了解物业公司是一家服务型企业，不属于行政机关不具备执法权，所以并不是所有事情物业公司都有权“管理”，但对于业主的不合法行为物业有提醒和制止的义务。

举个例子：很多小区都有业主占用楼道公共空间摆放杂物的情况，有些已经影响到了其他业主的正常出行，但向物业反映却没有用，原因就在于物业无权强制该名业主将杂物清理，只能通过提醒、制止的方式处理，或者向有关行政主管部门报告并协助处理。

3.信息公开义务

大多数业主对于物业服务都缺乏一定的了解，有些业主甚至以为物业服务就是单纯地看看大门、扫扫地、倒倒垃圾这些简单的事情，导致这种现象出现的 一个重要的原因就是物业未履行信息公开义务，未将物业服务的“重要信息”对业主进行公示。

根据我国《民法典》的相关规定，物业公司应该定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告，以方便业主了解物业服务、小区管理的情况。

4.“请示”义务

我们都知道业主才是小区的主人，物业只是起到服务小区、协助业主管理的作用，但由于现在多数业主对于小区管理不闻不问的态度，导致一些物业公司钻了空子，不管是不是在自己权利范围内的事情都“自作主张”的处理，有些物业公司甚至利用权力之便给自己牟取物业费之外的“灰色收入”。

举个例子：小区地上“公共车位”属于全体业主所有，如何使用应由全体业主决定，但相信有很多业主对此并不了解，所以就有些物业为了增加收入未经过业主的同意，擅自将这些车位上锁出租。

根据我国《民法典》的相关规定，下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

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