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不符合购房条件，我已支付的定金和中介费能安全退还吗？--东友律师

发布时间： 2017-06-19来源：

案情：
2016年3月25日，张女士在天津通过中盛苑房产经纪公司购买一套二手商品房，已支付中介费2万，已签订二手房买卖合同，给付卖方10万元意向款，未办理网签。但是4月1日天津出台购房新政策，张女士并不符合购房条件，导致无法继续购买。面对这种情况，张女士该怎么处理？

律师点评：
首先，对于此种纠纷首先应该确定房屋买卖合同是否有效。对限购令法律属性的认识，有“政策说”和“行政命令说”。从制定机关、发文文号、发文对象上来看，无论是中央限购令还是地方限购令都不具备法律法规的属性，均属于内部行政管理性法律文件，限购令的制发与执行均属于抽象性行政行为，只对行政管理相对人产生法律约束力，即对商品房买卖有关合同当事人具有约束力，其不能作为解决商品房买卖合同纠纷等民事法律纠纷的依据。限购令既然不具备法律法规的属性，因此违反限购令签订的商品房买卖合同就不可能无效。

“合同的效力”与“合同的履行”是两个不同的概念，不能以所签订合同是否能够履行来判定合同的法律效力。对房屋买卖合同而言，只要签约主体合法，买卖标的有效，双方意思表示一致，双方签订的房地产买卖合同就依法产生法律效力。

其次，对于政策原因导致没有购房资质，是否构成不可抗力事件，构成不可抗力须同时具备三个要件：不能预见、不能避免、不能克服。即便住房调控政策的具体内容、实施时间无法准确预估，但大致导向是可以判断的，与不可抗力的构成要件之一‘不能预见’相矛盾。” 这属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，若买方以政策变化导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求返还购房款或定金的，一般应予支持。所以此案中张女士情况，要求返还购房款及中介费是可以得到支持的。

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