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2017买房:别小看楼盘宣传单,它的效力可能比合同大!--王绍伟律师
发布时间: 2017-11-06来源:东友律师 浏览:
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【案情】
       小蒲夫妇在北京工作多年,有了一些积蓄后,小两口决定要在环京区域考察一下房地产市场,买一套自己的住房,为老人和孩子安一个稳定的家。买房置业本是件让人高兴,也让全家感到幸福的事情,可谁曾想,小蒲一家却在买房时遭遇了意料之外的“消费陷阱”,有了损失不说,更让全家觉得特别闹心。
       事情的原委是这样:小蒲购买的楼盘属于开发商宣传的所谓的“洋房”和“叠墅”类型的高档住宅。和大部分购房人一样,小蒲最初也是通过房天下、搜狐焦点等网站上的宣传信息来了解开发商的楼盘的信息。
       小蒲夫妇看中这个项目,主要是因为他们比较喜欢宣传信息中重点推崇的C3户型,该户型以叠院为主打类型,核心卖点是户型中设置了庭院以及南北露台。开发商展示的户型图中标注了庭院和露台的准确面积,其中庭院是25.6平方米,北边的露台也不小,有20.46平方米,南边的露台为9.72平方米;据开发商宣传,这个户型是他们开发的稀缺户型,很受热捧。更吸引人的是,宣传视频中开发商的工作人员介绍说,购买该户型还可以免费得到20-30平方米的花园面积,这属于开发商回馈业主,给购房业主的赠送部分。
       了解基本信息后,小蒲夫妇还参加了开发商组织的看房团,认真考察了C3户型的样板间以及房屋的用料、材质等和质量有关的信息。在开发商的售楼处,易拉宝广告以及纸质的宣传页上还特别标注了C3户型属于零公摊的优质户型,得房率高达百分之百。
       小蒲夫妇经过前期的考察了解,自然都很满意这个楼盘。虽然这个洋房和叠院的项目相比而言要比周边的普通商品住宅贵不少,但因为优秀的设计品质以及比较实惠的使用空间获得了小蒲夫妇的高度认可。于是,第二次去售楼处的时候,小两口就没有多想,也没有产生任何顾虑,就与开发商签署了房屋买卖合同。然而,他们哪里知道,因为买房经验的缺乏、购房中过多的感性成分,已经让他们跌入了开发商设置的消费陷阱。
       经过漫长的等待,小两口终于盼来了交房的时间。收房验房时,小蒲夫妇才发现,开发商之前所称的庭院仅有15平米左右,露台仅有19平米左右,石墙也变成了铁栅栏,与销售时的宣传承诺大相径庭。之前宣传的零公摊不仅不是零,公摊面积反而增加了0.93平方米。最让小蒲夫妇接受不了的是,房屋的质量问题十分严重,虽然房屋是新房,还未来得及交房室内的墙体就已经出现大面积裂痕,楼梯台阶就已经出现了不同程度的下陷。面对质疑时,开发商的工作人员也默认了庭院及露台实际面积并未达到宣传面积,其他的宣传和承诺也都没得到兑现。
       小蒲了解得知,同一小区中,上百户业主和自家的遭遇完全相同。无奈之下,这些业主门经过相互的沟通,决定一起维权向开发商要个说法之。然后,开发商向业主们出示了双方签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。并告知业主,合同有白纸黑字的约定,他们并不存在欺诈业主的问题,因为补充协议中有条款约定为:“5、该商品房的交付标准和条件以本合同约定为准,本合同未作出约定的,以该商品房交付时的现状为准,出卖人的广告、样板房、宣传资料、模型、展示板、楼书、沙盘、任何口头介绍、解释(包括但不限于照片、录像、录音等)及互联网上的信息及其他宣传资料仅供参考,不构成买卖合同的组成部分,买受人不得以样板房或以上宣传资料内容为由追究出卖人责任”。
       开发商以合同约定为说辞,认为此前的宣传资料都不能算数,各位购房人才发现补充协议中存在如此的“霸王条款”。这样的条款在法律上属于什么性质?是否应当受到法律保护?开发商在宣传中是否可以“肆无忌惮”而无需承担法律责任?小蒲一家遭遇这样的霸王条款,到底应该如何维护自己的合法权益?
       实践中,购房人与开发商之间的合同地位往往并不完全对等,开发商拟定的合同常常格式统一、条款固定,很难在签约洽商的过程中应购房人的要求而调整,这就导致会有以上事件中霸王条款的出现。对此种条款,消费者究竟该如何应对?这就需要分析该条款的所涉及的法律问题。

文丨王绍伟律师 房地产业务部

【法律分析】
法律规定:商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。双方签署的《商品房买卖合同补充协议》中第十条第5点的约定内容应属无效。
1、虚假广告中的法律约束力不因排除条款而无效
要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的,视为要约。经营者应当向消费者提供有关商品和服务的真实信息,不得作引人误解的虚假宣传。消费者享有知情权、自主选择权、公平交易权。商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。实际上,该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性,为其信口雌黄、进行虚假宣传提供了方便。条款还以所有细节均以政府批准或者合同约定为依据,堂而皇之地逃避自己的责任。其内容与法律规定相抵触,为无效条款。
2、商品房广告和宣传资料的法律约束力
  商品房广告及其相关资料是房地产开发企业宣传楼盘、吸引购房人的主要方式。依据有关法律、法规的规定,广告应当真实、合法、科学、准确,不得含有虚假的内容,不得欺骗和误导消费者。同时,销售广告和宣传资料所明示的事项,当事人应当在商品房买卖合同中约定。商品房售楼广告的内容没有在商品房买卖合同中约定,但符合下列情形之一的,该广告视为要约,其内容具有法律约束力:
(1)出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体规定的;
(2)对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的。