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“一房多卖”情况下,哪位买家受保护?--王绍伟律师
发布时间: 2017-06-19来源: 东友头条号 浏览:

 
       在当前房价总体上涨的情形下,卖房人为了追逐更高额的房屋交易价格,通常冒着违约的风险故意将房屋进行“一房二卖”甚至“一房多卖”,这种情况导致的房屋买卖合同纠纷并不少见。

      司法实务中,通常要考虑的问题是,在多个房屋买卖合同均有效且买受人都要求继续履行买卖合同时,应优先保护哪位买受人的权益,即,“一房多卖”情况下,哪位买家要求继续履行合同的权益更能得到实际保障?在考虑上述问题时,一般情况下,法院考虑因素主要有以下几点:
1、出卖人本人意愿;
2、诉争房屋所有权变更登记或预告登记;
3、各合同有无网签等行政备案或者登记;
4、诉争房屋实际交付情况;
5、每个买受人履行合同的情况;
6、社会效率原则。

      从上述要素对于认定结果影响大小的角度进行排序。结合相关案例和目前的法律规定,法院确立了基本的认定规则:出卖人就同一房屋分别签订数份买卖合同,在合同均为有效的前提下,买受人均要求继续履行合同的,原则上应该按照以下顺序确定履行合同的买受人:
1、已经办理房屋所有权转移登记的;
2、均未办理房屋所有权转移登记,已经实际合法占有房屋的;
3、均未办理房屋所有权登记,又未合法占有房屋,应综合考虑各买受人实际付款数额的多少及先后,是否办理网签,合同成立先后等因素,公平合理地予以认定。