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房产说法
以为签了合同,合同约定的财产就归你了?小心哭都来不及!--侯正律师
发布时间: 2017-11-02来源:东友律师 浏览:
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【编者按】
       买卖合同是日常生活中最为常见的一类合同,买卖合同的目的是买方要取得标的物的所有权,但合同签订并且生效后标的物的所有权是否发生变更呢?
       换言之,您可以通过对本文了解到什么情况下签了合同,合同生效后,合同所约定的财产就已经属于您了,而哪些情况下即使合同生效了,也还不属于您。清楚了以下这些点,会为您在商务及日常生活中避免不必要的损失。
       一、不动产物权的变更
       不动产物权以登记为准,办理完成过户手续后,物权才发生变更。以房屋买卖合同为例,很多房屋买卖合同签订了,但因为各种各样的原因最终没有履行下去,房屋最终没有完成过户手续,物权不发生变更。比较常见的一房二卖的情形,两个购房人均签订了合同,均支付了相应的购房款,但最终过户只能是一方来完成,一方取得所有权,另一方的关系则转变为债权纠纷,退房款及赔偿损失。物权能否变更不影响合同效力问题。
       二、动产物权的变更
       原则上,动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,合同生效不是物权变更的时间节点,但法律规定了几种例外情形
       1、船舶、航空器和机动车等动产因为有登记手续,属于特殊的动产,物权的设立、变更、转让和消灭仍以实际交付为准,但未经登记的不得对抗善意第三人。
       2、动产物权设立和转让前,权利人已经依法占有该动产的,物权自合同生效时发生法律效力的变更,除非合同另有约定。
       3、动产物权转让时,双方又约定由出让人继续占有该动产的,物权自该约定生效时发生效力,此时虽然卖方仍然在占有该动产,但物权已经发生了变更。
       4、动产物权设立和转让前,第三人依法占有该动产的,负有交付义务的人可以通过转让请求第三人返还原物的权利代替交付。此时,卖方将其对第三人的返还原物请求权转让给了买方,就可视为动产的交付,物权发生变更。
       可以看出,物权的交付与合同生效存在着重要的关系,但并不是合同生效就导致物权的变更,其中不动产物权和动产物权的变更均有其自身的不同规定,动产交付中亦存在不同的情形。

文丨侯正律师 房地产业务部