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买房遭遇“一房二卖”,再不注意这4点,下次还得吃亏--周文律师
发布时间: 2017-06-14来源: 东友头条号 浏览:

 
       案情:王某,李某二人系夫妻,婚后共同购买了房屋一套。2016年1月,夫妻二人与孙某签订了房屋买卖协议,在孙某履行合同义务付清全部购房款后,王,李二人将房产证交给孙某,并将房屋交付其使用。同年11月,二人又同张某签订了一份房屋买卖协议,将已经卖给孙某的房屋再次出卖,二人在收取张某购房定金后不知所踪。

      孙某、张某无奈将夫妻二人诉至法院,孙某要求二被告协助办理过户;张某要求二被告继续履行合同,即在收取全部购房款后交付房屋并协助办理过户。 

      “一房二卖”,又称房屋的二重买卖。根据《物权法》的规定,我国不动产物权变动模式采用合意加公示主义,即房屋买卖不但需要签订买卖合同,还需要到房屋管理部门办理产权变更登记后所有权才发生转移。因此如果 “一房二卖”均未办理过户登记,那么房屋所有权未发生转移,仍为出卖人享有,而两次交易的买受人均未取得房屋的所有权。

那么,在房屋买卖中,如何防范“一房二卖”,律师给您4点建议:
一、买房人尽可能要求出卖人将房产证交付自己保管或放置居间服务方手中。
       房产证交付后,可认为出卖人已经选择了其欲履行的合同,该合同的履行就此优先于另一合同。

二、要求出卖方将房屋实际交付买受人使用。
       如果出卖人已经将房屋实际交付给买受人,且买受人已实际使用了该房屋,可以据此认定出卖人有履行合同的真实意愿,这种履行方式也是合法的,因此,从对已完成的交易予以保护的角度,应当考虑支持该买受人的实际履行请求。

三、买受人尽可能全额支付购房款。
       如果买受人已支付了全部房屋款项,表明该买受人已全部履行了自己的义务,对已完成的交易予以保护,亦应当考虑支持该买受人的实际履行请求。

四、发现出卖方一房二卖,买受人应第一时间行使请求权。
       房屋买卖合同的买受人享有的一项最主要的权力,就是行使房屋所有权过户登记请求权。因为就买受人而言,其最终目的就是欲取得房屋所有权,而取得合同标的物所有权的惟一途径为变更登记的完成。在两个债权互相竞争的关系中,如果出现二者势均力敌且相比之下没有明显优势的前提下,谁先取得登记申请权,谁就有优先的效果。故就两个合同的履行而言,可以以请求办理过户登记的先后,确认买受人中先行使请求权方的行使登记请求优先权。