至诚源自法之正义 业精始于品质卓越

法律咨询:010-85645999

房产说法

您当前的位置是: 首页 > 律师说法 > 房产说法

房产说法
二手房市场不景气,已签合同,想解约,需要考虑哪些因素?--侯正律师
发布时间: 2017-06-12来源: 东友头条号 浏览:

 
       随着二套房首付比例的大幅提高,购房人购买能力下降,短期内北京房价亦有下滑的趋势,二手房市场持续低迷。在二手房买卖过程中,由前一段时间的卖方违约居多,向买方违约居多转变。但,在房屋买卖协议已经签订的情况下,能否解除协议,又需要考虑哪几方面的因素?

一、合同解除的方式
       《合同法》规定合同解除分为协商解除、约定解除和法定解除。协商解除,就是合同各方协商一致可以解除合同。合同约定了解除条款,解约条件成就之后,守约方有权解除合同,该解约方式属于约定解除。若合同没有约定解除条款,但出现《合同法》94条情形的,守约方有权解除协议,属于法定解除。

二、二手房买卖过程中的解约适用
1、协商解除
买卖双方在出现分歧之后,如果可以协商一致,就按照协商的结果处理就可以。
2、约定解除
现在中介提供的二手房买卖合同中一般都会约定解除合同的条款,逾期付款、逾期过户、逾期交房等等,均会有相应的履约期限和解除合同的条件,以及解除合同之后的违约责任承担。如果违约方的违约情形达到了合同约定的条件,守约方就可以依据合同约定解除合同。
3、法定解除
法定解除情形在北京二手房买卖中适用的不多,但在北京周边由于中介提供的买卖协议不够严谨,经常出现合同约定不明的情况,法定解除的适用比较普遍。法定解除的核心还是要看对方是否履行了主要合同义务,是否对我方产生了根本影响,导致合同目的无法实现。比如:逾期不付款,经催告后仍不支付;拒绝办理过户手续等,均属于根本违约。

      当然,在买卖合同履行中,还会出现很多错综复杂的情况,需要具体分析合同解除适用的情形,甚至是交叉适用。合同的签订,还是希望合同各方能够遵守契约精神,积极履行合同。解除合同,有严格的条件限定,务必慎重。