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2017新政下,卖老房,换新房,同样要注意这2点--侯正律师
发布时间: 2017-06-08来源: 东友头条号 浏览:

 
       3.17新政的实施已经有一段时间,对北京二手房市场的冲击不可谓不大,因此产生的纠纷亦开始显现。产生纠纷的原因除了首付款比例提高导致的购房能力降低之外,还有另外一个重要的原因就是自己的房子无法出手,导致合同不能履行下去,就是换房中出现了问题。由于换房中出现的问题,导致合同无法继续履行,是否需要承担违约责任?

一、原有房屋还未出售,就购买了新的二手房
       因为北京二手房市场涨价是常态,所以急于锁定房源,并且对自己房子的顺利售出充满信心,所以在原有房屋还未出售,还没有实际取得资金的情况下,就购买了下一套房屋。这种情况非常普遍。但由于新政实施,市场低迷,导致原有房屋无法顺利卖出,资金无法筹集,购房合同无法履行,只能解约。

      该种情况下,是否需要承担违约责任,笔者认为需要考虑不同情形。一种情况是协议约定首付款的比例就已经超过新政的最低要求了,新政对其首付款比例和贷款比例没有影响,该种情况下解约就属于违约,因为新政对其履行该房屋买卖协议没有影响。另一种情况是协议约定的首付款比例不高,与新政有差距,新政出台后,确实没有履行能力,此时适用情势变更原则,不应过多承担违约责任。

二、原有房屋已经出售,但对方受新政影响无法履行合同
       原有房屋已经与买方签订了房屋买卖协议,但受新政的影响,无法继续履行合同,导致自己也没有能力履行协议了。该种情况下,处理原则和上述第一种情况下其实是一样的,也需要考虑合同中约定的首付款比例。合同履行适用相对性原则,不能过多的因为其他合同的履行问题影响本合同的履行。

      通过上述两种情况的描述可以看出,换房必须慎重,必须实际的评估自身的付款能力,并据此决定是先买房还是先卖房,首付款比例高还是低,还是全款支付。虽然新政的出台,导致合同解除的,可以使用情势变更原则,但也必须考虑购房人的经济能力。即,新政出台前约定的首付款比例高于新政的最低要求,新政出台后其并不用变更协议,并不能因为自己的房屋无法出售就影响该购房协议的履行,这属于完全可以预见到的风险,不适用情势变更原则。