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由于首付比例和贷款条件导致的无法继续购房,是否承担违约责任?--牛雨师律师
发布时间: 2017-07-03来源: 东友头条号 浏览:
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      房地产市场调控政策频出,其中不少是针对首付比例和贷款条件等作出的。那么如果买受人因为政策原因导致无法继续购买房屋,能否免除违约责任呢?

律师分析:
       在上述情况下,是有可能免除违约责任的。因政策原因导致一方履行合同发生困难,对此情况如何处理,在司法实践中并无统一的意见。对于此类问题,主流观点认为属于情势变更的范畴。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条之规定,“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。从以上规定可以得知,认定情势变更的三项重要标准是是否可以预见、是否系不可抗力以及是否系商业风险。如果政策变化对于具体交易履行的影响满足上述规定的条件,即可能被认定为请示变更,法院可以依据案件具体情况确定是否解除合同以及双方损失分摊。

      因情势变更的适用范围较小,认定标准严格,故以此认定的案件比较有限。但对于买受人确实因政策原因导致无法购买房屋的,这一规定依然提供了一个可以主张权利的角度。