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关于二手房交易中避税条款的效力,您知道多少?--王绍伟律师
发布时间: 2017-03-22来源: 东友头条号 浏览:

 
       存量房(二手房)交易中几乎都存在关于避税的约定。通常做法是在建委办理过户手续时约定一个低于实际成交价的价格,以减少缴纳的契税,双方签署所谓的“阴阳合同”;有的则是将实际价格分为两个部分,将不低于税收基准价格的部分作为房屋成交价,而将剩余的价款作为装修、补偿等费用,以达到少交税的目的。

      司法实务中,房屋买卖双方产生纠纷后,往往会有当事人主张存在避税条款的合同因违法而无效,还有的案件中,当事人会主张避税条款无法履行,从而要求解除合同,以通过解除合同来达到合同无效的法律后果。对于该类诉讼主张,律师结合“无效”和“解除权”的法律规定,略作分析:

      首先,合同无效是对合同效力最为严格的判定,考虑到合同本身缺乏有效因素而将合同定性为无效,如订立合同的主体缺乏行为能力,当事人的意思表示不真实,违反法律、法规的强制性规定等。合同法对此有明确的条文规定。从二手房买卖合同本身来看,买卖双方的真实意思表示及合同目的在于出卖人获得价款、买受人获得房屋。从该角度而言,避税条款虽使当事人应缴纳的税费减少,损害了其他合法纳税人的利益,及有损社会公益,但并不必然导致当事人双方合同目的无法实现。依据《合同法》第56条的规定,合同部分无效,不影响其他部分效力的,其他部分仍然有效。当事人之间对于价款有真实约定,且合同履行不存在法律上的障碍,因此,可以理解为,避税条款本身存在效力问题,但只要不影响买卖合同的根本目的的,只要该买卖合同不具备其他无效的事由,单纯以合同存在避税条款而主张整个买卖合同无效的,法院应该不予支持。如果当事人之间就真实交易价款签订了一份合同,后又就避税签订了另外一份合同,即所谓的“阴阳合同”,当事人主张该种避税合同无效的,应当认定避税合同无效。如果仅签署一份合同,但将价格区分成交价和装修补偿价款的,将该避税条款认定为无效条款的主张可以成立。但主张整个合同无效的,法院不应支持。

      另外,对于合同的解除,《合同法》亦规定了严格的要件,如出现了根本违约情形。如前所论,上述避税条款并不影响合同的根本目的,以此为由拒绝履行合同是不应得到法律支持的。实务中,签署了避税合同约定避税条款后又提出异议的,其真实原因往往不是避税本身,而是由于房价涨跌等其他原因,导致不愿继续履行。因此,当事人以避税条款为由提出不履行的请求,不应得到支持,双方应该继续履行买卖合同。当然,对于避税行为本身,当事人应当依据真实的交易价格纳税,避税行为应当由法院及行政管理部门进行批评和纠正。