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北京3.17新政的法律性质及对房屋买卖合同履行的影响--王绍伟律师
发布时间: 2017-03-21来源: 东友头条号 浏览:

 
       2017年3月17日16:00,北京住建委等四部门发布《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》。政策最大的亮点是“认房认贷”,提高首付比例对贷款进行了严格限制。政策变化导致买受人付款能力受到影响,笔者预测近期二手房交易中必然会出现“新政”引发的合同纠纷。“限贷”政策在法律的性质,属于不可抗力还是情势变更,关系到此次北京3.17新政房屋买卖合同履行的影响,关系到买卖双方的利益平衡及法律责任的承担问题。因此,在司法实践中,有必要将两者之间的关系进行梳理。

      《合同法》司法解释二第26条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于乙方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定合同是否变更或解除”。

      如上所述,在情势变更的审查认定中,司法解释中特别提到了非不可抗力的排除性认定标准。不可抗力一般表现为影响合同履行的自然灾害,不可抗力在于豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果。区别于不可抗力,情势变更主要表现为履行合同的社会经济现实和环境发生变化,对合同法律关系的影响主要表现在使合同履行出现一定程度的障碍,双方权利义务关系出现失衡,需要对权利义务进行相应变更以达到新的情势下新的平衡,无法达到新的变更的只能解除合同。

      “限贷”政策导致买受人无法按原合同履行付款义务,系由政策变化导致其付款能力受到影响,政策实施引起的是其自身履行能力的降低,该情况之下是否足以导致合同履行出现问题,乃至合同最终无法履行而解除,是否构成和满足情势变更要求,是否可以基于情势变更而不可归责于买受人一方,需要人民法院作为居中裁判者结合具体的合同履行情况做出裁决。

      比较而言,“限购”政策则属于买受人由于政策的实施,即便是自身有足够的履行能力,客观上根本无法履行买卖合同。“限购”是对于房屋购买人的资格做出限制,其限制的不是合同权利义务的履行方式,而是直接针对房屋买卖法律关系的主体。这种情况下合同无法继续履行是一种必然性,而非或然性。“限购”政策使买受人无法履行房屋买卖合同,其可以作为不履行付款义务的合法抗辩事由,亦可以作为要求解除合同的法定事由,这种事由是典型的不可抗力。

      最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的意见》第四条规定:“在调整尺度的价值取向把握上,人民法院仍应遵循侧重于保护守约方的原则。适用情势变更原则并非简单地豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果,而是充分注意利益均衡,公平合理地调整双方的利益关系。”该条规定指明了两者在司法裁判中如何适用的价值取向问题。不可抗力在于豁免债务人的义务而使债权人承受不利后果,而情势变更则是在充分注意利益均衡,公平合理地调整双方利益关系。