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商品房买卖律师陪购服务涉及的法律要点--向娟律师
发布时间: 2017-03-14来源: 东友头条号 浏览:

 
       开发商无证售房?认购书是正式合同吗?定金、订金分不清楚?房屋甲醛超标怎么办?阁楼无法兑现?无法贷款谁来承担任?……您还在为这些问题而感到困扰吗?今天小编来为您梳理商品房买卖中律师可以协助您规避的一些法律风险。

一、开发商资质及项目合法性的调查与审核
对开发商的审核和调查主要包括但不限于开发商的主体资格(包括法人资格、开发资质)、履约能力、项目合法性、预售许可证、销售方式等。结合实务过程中经常出现的纠纷类型,特对开发资质、五证一照做详细介绍。
  1、房地产开发企业资质等级
按照企业条件分为四个资质等级。房地产开发企业资质等级越高,其履约能力就越强,根据开发商《房地产开发企业资质证书》的等级,可以初步判断开发商的实力。
律师提示,如果开发商持有的是《房地产开发企业暂定资质证书》,其有效期为1年,1年内无开发项目的有效期不得延长,延长期限不得超过2年,此种情况购房者应谨慎考虑,再作购房决定。
  2、商品房开发手续
  房地产开发公司必须具备“四证一照”,即国有土地使用权证、建筑用地规划许可证、建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证和营业执照。商品房预售应具有预售许可证。
律师提示:查看预售许可证时应注意预售许可证期限,预售许可的房屋面积等,重点审查被批准的售房类型和实际销售的房屋类型是否相符。实践中,开发商不具有预售许可证的,若在起诉前办理了的,可以认定合同有效。

二、商品房买卖合同订立的审核、修订及签署
要求开发商提供相关权证资料,根据开发商提供的格式文本,提出修改意见,参加买受人与开发商的签约谈判。结合实务过程中常引发纠纷,对开发商审批资料、广告宣传、预约与本约、装饰装修做详细介绍。
    1、开发商提供的前期审批资料
核对审批资料,以确认审批资料记载的内容与商品房买卖合同约定的相关内容是否一致。例如,所附平面图是否按比例绘制,有无标明朝向、门、窗、墙体、柱子、管线位置的。拟用于开设饭店、歌舞厅,有无环保部门的审批意见。非标准层(如阁楼)及其他可能影响净高的空间,有无约定层高、净高等等。
律师提示:对于那些以科研大楼、酒店、商业设施等非经营性房地产开发项目立项的房屋能否在交易后办理分割产权证,在实践中存在争议,买受人购买后,往往不能取得产权证,应引起注意。
    2、广告宣传
   审查开发商广告的合法性及真实性,以及分辨广告是要约邀请还是要约,避免因对未写入合同的广告内容的属性发生争议。而销售环节广告、承诺往往难于落在纸面,造成实务过程中难于追究违约责任。
律师提示:出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,应当承担违约责任,此阶段应注意取证及保全证据。
    3、认购书、定金
签订正式的合同前先签订认购协议(认购书、预订书等)并要求买受人交付一定数额的定金。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,定金就按法律规定没收或双倍返还处理,即定金罚则。
律师提示:认购书中错把定金写成“押金”或“订金”,都不是法律意义上的定金。若未取得商品房预售许可证的,应在认购书中说明。另认购书具备商品房买卖合同特征的主要内容,若出卖人已经按照约定收受购房款的,该认购书应当认定为商品房买卖合同。
    4、装饰装修等质量问题
由于目前没有法定机构对装修质量进行统一检测,因此,对于整体装修质量是否符合相应标准没有相关验收文件可以作为凭据,实务过程中房屋交付后质量问题引发纠纷亦为常见。
律师提示:买受人可以要求在约定以验收合格或者取得批准使用文件为交付条件的同时,约定其他更为具体的条件,特别是精装修房屋,可增加约定相关部门(如环保部门)检测,室内空气质量达到有关环保标准;小区设施已全部交付使用等。并约定未达到上述条件的任何一条,即使商品房已经通过验收,仍视为未达到交房条件。另注意审查合同条款关于是否存在装修质量问题的举证责任及是否要求以鉴定机构出具的鉴定结论为依据,避免日后维权难度大及成本高。 

三、律师在签订合同前为买受人提供银行按揭法律服务的内容
对开发商及按揭银行可以开展与按揭内容有关的尽职调查,由于按揭贷款合同总是以按揭银行提供的格式文本签订,律师很难说服银行对合同文本进行修改,但律师仍可告知买受人相应风险。
1、告知购房者根据自身经济实力,谨慎决定借款金额、借款期限;
2、向购房者解释合同条款的含义,尤其应对一些专门术语作出明确的说明;
3、对合同中晦涩难懂、模糊不清的词语,要求银行方面作出解释,并以书面形式对银行的解释加以固定;
4、要求银行以特别条款的形式,对合同中明显排除购房者权利、减轻按揭银行责任的不公平条款加以修改或排除。   
   
四、可协助接收房屋、办理产权登记、物业服务管理等法律服务。