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购买没有房产证的房屋?了解这4个风险点,预防交易失败--东友律师
发布时间: 2017-05-23来源: 东友头条号 浏览:
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        近年来,随着一线城市的房价不断高涨,周边的二三线城市的房价也是水涨船高。以北京为例,周边的燕郊、大厂、香河、廊坊、固安等城市受到京津冀一体化利好消息的影响房价正在快速补涨,房地产行业着实火了一把。在这轮购房热潮中,由于受到限购、炒作等因素的影响,很多购房人购买的商品房或二手房目前没有房产证或目前无法办理房产证,那么购买此类房屋有哪法律风险以及需要注意哪些事项呢?

一、卖方尚未还清银行贷款,无法取得房产证。
       现在绝大部分购房人都是以贷款方式购房,如果银行贷款尚未还清,二手房的买卖则无法办理网签、过户等手续,还有部分房屋的房产证原件在抵押权人也就是在银行处进行保管。买卖双方签订此类购房合同时,通常会约定卖方的解抵押义务,此时一定要将解抵押的资金来源及解抵押的时间约定清楚,因为资金断裂问题和时间跨度过长导致房价上涨过快等原因,在实践中,卖方极易违约,最终导致交易失败。

二、产权人死亡,未办理继承,无法办理房产证。
        如果房产证登记的所有权人死亡,则房屋作为遗产将会面临继承。如各个继承人能够协商一致,可到公证处办理继承公证。如不能协商一致,可能需要到法院进行法定继承的诉讼。如在办理法定继承之前,买方人一般情况下无法完全判断其中的法律风险,冒然地与继承人签订购房合同,购房合同则可能面临无效或解除。在房屋继承这个环节极易出现争议,最终会导致交易失败。

三、卖房人已将房屋抵押,出售时没有房产证。
        如卖房人在签订房屋买卖合同前已将房屋向小贷公司或其他自然人等进行了抵押并在房管局办理了抵押登记,房产证原件交由抵押权人保管。如果卖房人自称尚没有取得房产证,那么买房人购买此类房屋应当特别注意,因为在房屋存在抵押登记的情况下是无法办理面签、过户等手续,即便进行有了法院的胜诉判决,强势执行也无法过户。此类情况下,容易给买房人造成十分巨大的经济损失。

四、开发商五证不齐,违规违法销售房屋,无法办理房产证。
        很多购房人认为,买卖二手房面临着巨大的风险,但买卖开发商的房屋基本上没有无法办理房产证的风险。其实持这种观点的买房人错了,在新房的买卖中也存在此类风险。很多开发商在土地拍卖、建设工程、土地抵押等环节存在着多项违法违规环节,五证不齐,就擅自出售房屋。比如有的开发商,在取得预售许可证之前就开始出售房屋,购买此类房屋的购房者一定注意开发商的五证是否齐否以及证件是否真实,否则房屋一旦购买是无法办理房产证的。

       购买房屋是人生的一件大事,如果支付了大量的房款,但无法办理房产证将会给买房人造成重大的经济损失。购房的任何一个环节都十分重要,一定要仔细评估法律风险,谨慎购房。