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贷款买房先注意,预售中暗藏的这5个法律关系,务必要知道!--王绍伟律师
发布时间: 2017-10-31来源:东友律师 浏览:

原创 东友律师事务所

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       在购房过程中,按揭贷款的购房方式已被广大买房者所熟知。通常,在整个商品房预售和按揭过程中,总共发生了五个法律关系:

       一、预购人与预售人直接的商品房买卖法律关系
       预售人与预购人订立商品房预售合同,成立商品房预售关系,订立合同之后,还需要履行合同登记备案手续,为尽量避免风险,一般在实务操作中,商业银行只对经登记备案手续的预售合同提供按揭贷款服务。

       二、是预购人与贷款银行之间的借贷法律关系
       预购人与银行签订按揭贷款合同,一般由预售人协助预购人申请银行按揭贷款,预购人在经过资格审查后,持银行规定的有关法律文件与预售人、银行三方签署借款合同,明确按揭贷款的数额、年限、利率、还款方式及其他权利义务。

       三、是预购人与贷款银行之间的担保法律关系
       作为贷款合同的保证,预购人所购买的房屋在登记备案后,由预购人办理期房抵押手续,对银行贷款提供抵押担保,这种担保方式被称为“预抵”。

       四、是预售人与贷款银行之间的阶段性保证关系
       作为贷款合同的延伸,预售人与贷款银行签订保证合同。由于预购人是在预售商品房竣工验收之后才能获得房屋产权,贷款银行一般会要求预售人为借款合同的实现提供阶段性的连带责任保证,保证期间为借款合同生效之日至预购人缺德房屋所有权之日。

       五、是预购人与保险公司之间的保险法律关系
       通常情况下,由于按揭贷款的期限相对较长,贷款银行为了避免作为抵押物的房屋因意外事故出现毁损灭失的情形,为了防范贷款风险,会要求预购人为房屋投保并将贷款银行列为第一受益人,在贷款本息还清之前保险单据由贷款银行进行保管。

       以上法律关系当中,预购人与预售人之间的买卖关系是按揭法律关系的前提,预售人与贷款银行之间的阶段性保证关系和预购人与保险人之间的保险法律关系是按揭制度在当前社会信用体系尚不完善阶段的特殊延伸。

文丨王绍伟律师 房地产业务部