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购买小产权房被认定无效后，会被如何处理？--东友律师

发布时间： 2017-05-19来源：

一、小产权房买卖合同效力问题。
1、本集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同有效。
2、本集体与他集体组织成员之间买卖小产权房一般认定合同无效。
3、集体组织成员与城镇居民之间买卖小产权房一般认定合同无效。例外情形：城镇居民在签订小产权房买卖合同后取得了该集体组织户口并经相关部门批准，该房屋买卖合同一般认定有效。

二、小产权房买卖合同被认定无效之后如何处理。
（1）《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
（2）《关于农村私有房屋买卖合同的效力认定及案件的处理原则问题》中明确：合同无效的原因方面，出卖人负有主要责任，买受人负有次要责任；在合同无效的处理上，应全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素，平衡买卖双方的利益，避免认定合同无效给当事人造成利益失衡。
（3）《当前民事审判中需要注意的几个法律适用问题》中也明确：在确定赔偿买受人损失时，如诉争房屋之后已处于拆迁程序之中，房屋重置和区位补偿价格可参照拆迁程序中的评估结果予以确定；如尚未进入拆迁程序，可通过委托鉴定的方式确定房屋重置和区位补偿价格。

上海地区对小产权房纠纷特别规定：
（1）对于发生在本乡镇范围内的农村经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定为有效；
（2）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，如果取得有关组织和部门的批准，可以认定合同有效；
（3）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准的,如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住，使用该房屋的，该合同应做无效处理；
（4）对于将房屋出售给本乡镇以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同现实际履行完毕，且购房人已实际居住，使用该房屋的，对合同的效力暂不表态，承认购房人对房屋的现状以及继续占有，居住使用该房屋的权利。

三、小产权房未办理抵押登记时不被法院支持。

四、离婚时对小产权房处理问题。
1、对自建或购买本集体的小产权房法院会做出使用权裁定。
2、对购买非本集体的小产权房法院通常不做处理或尊重夫妻协定。
3、离婚时未取得小产权房权证的法院通常不做处理。

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